卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？

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                卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？

张女士与假先生签订了房屋买卖协议，约定假先生将其所拥有的一套房子以160万的价格卖给张女士。并约定合同签订之日张女士先支付20万元房款。由于假先生搬家需要一段时间，双方约定合同签订后五个月内交房，同时张女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。

三个月过后，由于这套房屋附近政府新规划了一条通向市区的道路，导致这个地区的房价开始上涨了，很快这套房子在二手房市场已升值到180万元以上，而且还在不断上涨。于是假先生提出要调整房款，可张女士不同意。

后来假先生明确表示房子不卖了，于是，张女士持房屋买卖合同到法院起诉，要求假先生继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。

被诉后，假先生去找律师咨询，问是否可以承担违约责任换取不履行合同的机会，因为双方并未明确约定定金或违约金条款，假先生认为违约无非是适当赔偿张女士一些利息，和违约给自己带来的利益相比，明显是合适的。可律师告诉假先生，按法律规定，假先生违约，张女士如果要求继续履行合同，而合同又可以履行，法院应该会支持张女士要求履行的诉讼请求。

假先生一看这条路行不通，又想出一个“高招儿”来，律师说能履行就要履行，那不能履行呢？他很快又联系到了一个买家以180万的价格成交，并立即办理了交房、付款和过户手续。

开庭时，假先生说房子已经卖给他人，而且过户了，继续履行合同已经不可能，自己愿意承担违约责任。

这让张女士措手不及，法院也要求假先生提供房屋过户的证据，定于两周后再开庭。张女士本自己只是主张按合同履行，案子应该很简单，没想到碰到这种情况，于是赶紧联系律师提供帮助。

律师告诉张女士，他们的买卖合同没办理网签备案，如果她想要房子，在起诉时就应申请对房屋进行保全，这样这房子就不能办理过户手续了。

由于没有及早申请保全，现在先要查清房子是否还在假先生名下，如果还在，就尽快申请保全，如果不在，那基本上就没法再得到房子了，应该变更诉讼请求，要求对方承担违约责任。

经过核实房子果然已经过户，于是张女士变更了诉讼请求，要求假先生承担违约责任，以交易房屋在此期间上涨的价格赔偿自己的损失。

假先生同意承担违约责任，但认为张女士提出的以房屋上涨的价格赔偿，标准过高，只同意支付已付房款的利息。

法院经审理认为：

本案假先生一房二卖，构成违约，但由于房屋已经过户给他人，履行已不可能。

经委托评估机构评估，在争议时房屋的市场价值为180万元，双方交易时约定的房价为160万元，差价应认定为张女士的损失，因此判决假先生退还已收取的20万元，并向刘女士赔偿损失20万元。

这个案子，不诚信的假先生，并没有得到他预期的利益，但守法的张女士由于缺乏经验，也给自己找了不少麻烦，没有得到想要的房子。

云南昆明专业房地产律师提示（咨询电话136 0871 6514）：卖方反悔，买方如何应对？

云南昆明专业房地产律师解答（咨询电话136 0871 6514）：在二手房交易中，由于在交易期间房价上涨，经常有卖家违约的事，对此类现象，有两个问题我们需要分析：

第一，在卖方反悔，甚至要一房二卖的情况下，买方如何才能确保得到房子？

云南昆明专业房地产律师解答（咨询电话136 0871 6514）：按《合同法》的相关规定，在一方违约的情况下，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同，即使违约方承担违约责任，也不能免除履行的义务。除非合同无法履行或履行没有意义。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如何防止卖方把房子过户给他人呢？

一是签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖房了。

二是发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。

第二，是在房子无法交付的情况下，如何追究卖方的违约责任？

云南昆明专业房地产律师解答（咨询电话136 0871 6514）：如果在购房人采取措施以前原房主已经把房屋过户给他人，确实无法履行了，或在原房主明确违约的情况下，购房人也不坚持必须履行而要求房主承担违约责任，那么如何追究，以什么标准主张？

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则“有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失”。但在没有明确约定的情况下，如何确定实际损失的数额，是个问题。

我们看到，在上面的案例中，守约人张女士提出的以房价上涨数额为赔偿标得到了法院的支持。最终张女士的损失得到了弥补，而假先生想违约占便宜的目的却没有达到。

云南昆明专业房地产律师提示（咨询电话136 0871 6514）：提醒大家，虽然以房价变化为损失依据认定在实践中目前得到比较普遍认可，但是房价评估中还是有很多其他因素的，评估的价格有时也未必真的和具体房源的市场价完全相当。而且，评估本身就增加了维权的时间和金钱成本。

为民避免这种不确定性，律师建议买卖双方一定要在合同中明确一个合适的违约责任条款，比如约定房款20%的定金条款，或有制约力度的一定比例及数额的违约金条款。